국토교통부규제개선감시위원회 주택토지분과 안건

의안번호	제 의안번호 호		의 결 사 항
의 결 연월일	년. 월. 일. (제 회차 회)

｢행복주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준 제정안』

신설․강화규제 심사안

제 출 자	국토교통부 장관 서승환
제출연월일	2014. 7. 일.

목    차

Ⅰ. 규제 심사(안) 개요	1

□ 요 약	1
□ 제도(개정안) 개요	1

Ⅱ. 규제심사안	2

1. 행복주택 입주자 선정게 관한 특례	2

Ⅰ. 규제 심사(안) 개요

□ 요  약

규제 사무명	현행 규제내용	변경(또는 신설) 규제내용
1. 행복주택 임대료 기준 * 신설(국토부 고시) * 행복주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준		행복주택의 표준임대보증금 및 표준임대료와 입주자에게 임대보증금 및 임대료를 부과하는 방법 등을 규정

□ 제도(제정안) 개요

	1. 제정이유 ㅇ ｢공공주택건설 등에 관한 특별법｣ 제40조의2에 해당하는 행복주택의 임대료 상한선인 표준임대료를 정하고 임대료를 부과하는 방법 등을 규정하여 행복주택 입주자의 주거안정을 도모 * 위임근거 : 임대주택법 제20조제1항, 같은 법 시행령 제21조제1항 2. 주요내용 ㅇ 임대시세의 결정 - 행복주택 표준임대료를 시세를 기준으로 결정하기 위하여 시세를 결정하는 방법을 규정 ㅇ 입주계층별 차등화 - 입주자의 소득수준․부담능력 등을 고려하여 표준임대료를 신혼부부, 대학생, 취약계층 등 공급계층별로 차등화 ㅇ 표준임대보증금 및 표준임대료 산정 방법 규정 - 임대시세를 기준으로 계층별 표준임대보증금과 표준임대료를 50대 50의 비율로 산정하도록 함 ㅇ 임대료의 부과 - 표준임대료 이하의 범위에서 임대료를 부과토록 하고, 임대주택법에서 정하는 범위로 임대료 상승폭을 제한(갱신계약시 5%) - 임차인의 동의에 따라 보증금과 임대료는 상호 전환 가능 ㅇ 임대료의 할증 - 소득 초과 등 행복주택 입주조건을 만족하지 못하는 입주자는 소득초과비율, 계약 갱신 회수 등에 따라 임대료를 할증

Ⅱ. 규제심사안

1. 행복주택 임대료 기준

□ 규제 신설 (또는 강화) 내용

ㅇ 사업시행자는 행복주택 임대료의 상한값인 표준임대보증금 및 표준임대료를 결정하기 위한 기초자료로 임대시세를 결정

- 임대시세는 행복주택과 같거나 인접한 시․군․자치구에 소재한 주택의 최근 1년간 전월세 계약사례를 조사하고, 입주대상이 주로 이용하는 주택 유형, 지역내 주택유형 분포 등을 고려

- 최초 임대시세는 입주자 모집공고일을 기준으로 결정하고 매년 시세 조사를 통해 임대시세를 갱신

ㅇ 표준임대보증금 및 표준임대료는 입주계층에 따라 차등적으로 적용

- 신혼부부․산단근로자는 시세의 80%, 고령자 76%, 사회초년생 72%, 대학생 68%, 주거급여수급자 60%

ㅇ 표준임대보증금 및 표준임대료는 50:50의 비율로 배분하여 산정

- 표준임대보증금 = 임대시세 × 계층별 시세비율 × 50%

- 표준임대료 = 표준임대보증금 × 시장이율*

* 시장이율 : 실제 해당지역에서 적용되는 전월세 전환율

ㅇ 행복주택의 임대보증금 및 임대료는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없고, 임대주택법에서 정한 범위(갱신계약시 5%)를 초과하여 증액 불가

ㅇ 임대보증금과 임대료는 임차인의 동의가 있는 경우 상호 전환 가능

- 전환금액의 한도 및 금리는 은행대출 금리와 시장 전월세 전환율 등을 참고하여 사업시행자가 별도로 결정

ㅇ 행복주택의 소득기준을 초과한 사람 등은 임대료를 할증

소득기준 초과 비율	할증비율
	최초 갱신계약 시	2회차 이상 갱신계약 시
10%이하	110%	120%
10%초과 30%이하	120%	130%
30%초과	130%	140%

□ 규제영향분석서

【분석대상 규제의 개요】

1. 규제사무명 등	등록번호
	규제사무명	행복주택 임대료 기준
2. 구분	등록변경사유	신설	등록단위
	성격별분류		유형/구분
3. 소관부처 및 작성자 인적사항	소관부처	국토교통부	제안부처	국토교통부
	담당부서	행복주택기획과	처리기관	중앙행정기관(본부)
	작성자 인적사항	- 국토교통부 행복주택기획과 서정관 사무관
4. 근거법령명 등	임대주택법 및 같은 법 시행령, 공공주택건설 등에 관한 특별법
5. 피규제집단 및 이해관계자	* 피규제집단 : 행복주택사업시행자 (국가 ․ 지자체 ․ 공공기관) * 이해관계자 : 일반국민(행복주택 입주자 등)
6. 규제존속기한	- 존속기한 미설정사유 : 지속적인 행복주택사업을 위해 별도 규제 존속기한 설정 불요
7. 종전규제 및 신설(강화)규제의 내용	- 신설(강화)규제내용 ㅇ 행복주택의 임대료 상한선인 표준임대료를 정하고, 사업시행자가 입주자에게 임대료를 부과하는 방법 등을 규정
8. 규제체계도	임대주택법 제20조제1항, 시행령 제21조제1항 ↓ 행복주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준(국토부 고시) ↓ 입주자 모집공고 시 반영(사업시행자)

【평가요소별 규제영향분석】

1. 규제의 필요성

1) 문제정의

	ㅇ 행복주택은 젊은 계층에게 공급하는 직주근접이 가능한 임대주택으로, 기존 공공임대주택과 다른 입주 계층의 특성을 고려하여 임대료 기준을 마련할 필요 * 영구․국민임대주택 : 저소득층, 사회적 배려대상 중심으로 공급 * 행복주택 : 사회활동이 활발한 젊은계층을 중심으로 공급 ㅇ 임대주택 사업의 지속가능성을 확보함과 동시에 주변 시장에 미치는 영향을 고려한 임대료 체계 도입 필요

2) 규제의 신설․강화 필요성

정책목표

ㅇ 행복주택 정책 취지에 부합하는 지속가능한 임대료 기준 마련

기대효과

ㅇ 대학생․사회초년생․신혼부부 등 행복주택 입주자의 주거비 부담 감소

ㅇ 주변 민간 임대시장에 미치는 부정적인 영향 최소화

ㅇ 공공임대주택 사업시행자의 사업추진 여건 개선

정부개입의 필요성

□ 기존 규제만으로 목적을 달성할 수 있는지 여부

ㅇ 행복주택은 기존과는 차별화된 임대주택으로 입주자의 특성을 반영한 새로운 임대료 기준 필요

- 기존 저소득층을 대상으로 하는 영구임대․국민임대주택에 적용되는 임대료 체계는 적용 곤란

□ 비규제 대안만으로 목적달성이 가능한지 여부

ㅇ 임대료 기준에 관한 규제가 없을 경우 사업시행자가 높은 임대료를 책정해 입주자가 얻는 주거안정 효과 감소 우려

- 특히 행복주택은 재정 및 주택기금이 지원되는 공공주택사업인 만큼 공공성을 실현할 수 있도록 임대료 규제 불가피

유사사례

□ 공공임대주택 유형별로 임대료 기준을 고시(국토부 고시)

* (5년․10년 임대) “임대주택 표준임대보증금 및 표준임대료”
(국민임대) “국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료”
(영구임대) “영구임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료”

유사 기존규제와의 중복성 여부

ㅇ 행복주택이 새로운 공공임대주택 유형인만큼 기존 규제와 중복성 없음

2. 규제대안검토 및 비용․편익 분석과 비교

2-1. 규제대안의 검토

	ㅇ 행복주택의 임대료 기준을 새롭게 도입하기 위한 것으로 대안 검토 대상이 아님

2-2. 비용․편익 분석과 비교

	□ 비용분석 및 편익분석 ㅇ 공공시행자의 임대료 상한선을 제한하는 만큼 입주자에게 편익이 돌아감 * 시세 대비 월 주거비 절감효과(서울 삼전지구 예시) - 신혼부부(시세 80%, 전용41㎡) : 약 20만원 - 사회초년생(시세 72%, 전용26㎡) : 약 18만원 - 대학생(시세 68%, 전용20㎡) : 약 16만원 □ 시장경쟁(공정경쟁)에 미치는 영향 분석 ㅇ 시세보다 저렴한 임대료(60~80% 수준)으로 공급하나, 입주자 자격이 정해져 있고 입주물량이 제한적이어서 주변 임대시장에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상 * 부동산 전문가 50명 대상 설문조사(’15.2월): 민간시장에 영향 없음 66.7%, 영향있음 33.3%

3. 규제 적정성 및 실효성

3-1. 규제의 적정성

	ㅇ 젊은 계층의 주거비 부담을 줄인다는 행복주택 정책 취지를 달성하고, ㅇ 재정과 기금 지원을 받아 공공이 시행하는 사업의 임대료를 규제하는 것으로 적정한 것으로 판단

3-2. 이해관계자 협의

	ㅇ 기준(안)을 마련하기 위해 입주대상 및 전문가가 참여하는 간담회(’14.10.23), 전문가 자문회의(’14.12.11), 공개 토론회(’15.2.25), 설문조사(’15.2.10~2.17) 등을 통해 의견 수렴 - 주요 사업시행자인 LH와는 기준(안) 수립 과정에서 수시로 협의 ㅇ 행정규칙 발령 절차에 따라 관계기관 협의 및 행정예고를 통하여 추가로 의견을 수렴할 예정

3) 규제집행의 실효성(집행자원과 능력)

	□ 행정적 집행가능성 ㅇ 규제 시행주체가 국가, 지자체, 공기업 등으로 집행에 문제가 없을 것으로 예상 □ 사회적 집행가능성 ㅇ 영구임대․국민임대 등 기존 공공임대주택의 운영 성과로 비추어 볼 때 행복주택 임대료 기준도 차질없이 집행할 수 있을 것으로 판단됨