우리나라 REITs制度의 現況과 展望

金 基 煥*

1960년 미국에서 처음 도입된 REITs(Real  Estate  Investment Trusts)는 株式이나 受益證券 발행 등을 통하여 多數의 投資者로부터 資金을 모집한 후, 이를 부동산, 부동산관련 유가증권, 부동산관련 대출 등으로 운용하고 그 收益을 投資者에게 배분하는 不動産 間接投資制度이다.

우리나라의 경우 외환위기 이후 不動産去來 活性化와 金融․企業構造調整 촉진을 위해 1998년 4월에 不動産投資信託制度(신탁형리츠)가, 2001년 7월에는 不動産投資會社制度(회사형리츠)가 도입되었다.

不動産投資信託은 일종의 신탁상품으로서 2000년 7월 첫상품이 판매된 이래 2001년 12월말까지 7개 은행에서 총 39개의 상품(7,779억원)이 판매되었다. 不動産投資會社는 부동산투자회사(일반리츠)와 기업구조조정부동산투자회사(CR리츠)로 구분되는데, 2001년 12월말 현재 설립 운영되고 있는 것은 없으며 자금조달․운용 및 세제상 특례가 많이 부여된 CR리츠를 중심으로 10여개사가 설립을 추진중에 있다.

앞으로 低金利基調가 정착되는 상황에서 市中의 短期 浮動資金이 리츠로 흘러들 가능성이 있으며, 리츠市場 規模는 短期的으로는 2～3조원,  中長期的으로는 10～30조원 수준으로 성장할 것으로 전망된다.

리츠제도는 不動産 流動化의 완결된 형태로서 實物(不動産)市場과 資本市場을 연결하는 새로운 형태의 金融商品을 제공해 주는데, 향후 동 제도가 활성화될 경우 資本市場의 規模擴大 및 重層化, 不動産 投資行態 變化, 投資機會 擴充, 去來의 透明性 提高 등 부동산 시장의 선진화와 관련서비스업의 발달은 물론 不動産課稅 容易, 賃貸住宅 供給 擴大 등의 효과도 기대된다.

不動産投資會社의 경우 현재 건설교통부장관이 전반적인 인가․감독권을 보유하고 있으나 投資者保護를 위하여는 金融監督을 보다 强化할 필요가 있고, 不動産投資信託의 경우 향후 자금운용이 不動産의 賣買․開發까지 확대될 경우에 대비하여 關聯 制度를 補完․整備할 필요가 있다고 생각된다.

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* 정책기획국 금융조사팀 과장

Ⅰ. 머리말 Ⅱ. 리츠制度 槪觀 1. 리츠의 槪念 및 種類 2.. 資金 調達 및 運用 3. 리츠의 運營構造 Ⅲ. 우리나라의 리츠制度 現況 1. 導入經緯	2. 不動産投資信託(信託形리츠) 3. 不動産投資會社(會社形리츠) Ⅳ. 向後展望 및 補完對策 1. 리츠市場 展望 2. 리츠制度의 豫想效果 3. 問題點 및 補完方向

Ⅰ. 머리말

외환위기 이후 정부는 不動産 去來의 活性化와 金融․企業構造調整 촉진을 위해 1998～2000년중 不動産投資信託制度, ABS, MBS 등 不動産 流動化證券制度를 도입한 데 이어, 2001년에는 리츠會社(不動産投資會社)制度를 도입한 바 있다.

부동산 간접투자제도인 리츠제도는 부동산의 유동화를 통하여 實物市場과 資本市場을 연결하는 새로운 형태의 金融商品을 제공해 준다. 동 제도가 활성화될 경우 부동산투자 패턴이 바뀌고 부동산시장과 자본시장간의 시중자금흐름에 상당한 변화가 예상되는 등 中央銀行의 政策遂行 環境에도 적지않은 影響을 미칠 것으로 판단되므로 리츠제도의 現況과 展望을 살펴보고 政策的 示唆點을 찾아보고자 한다.

Ⅱ. 리츠制度 槪觀

-1. 리츠의 槪念 및 種類

부동산에 대한 間接投資制度인 REITs(Real  Estate  Investment Trusts)제도는 1960년 미국에서 不動産投資信託法(Real Estate Investment Trust Act)을 제정하면서 처음 도입된 이래 호주(LPT, 1971년), 일본(J-REITs, 2000년) 등으로 확산되었다.

26 U.S.Code §856～§859 (2001)

REITs는 직역하면 不動産投資信託이라 할 수 있으나 구체적으로는 주식이나 수익증권 발행 등을 통하여 多數의 投資者로부터 資金을 모집한 후 이를 부동산, 부동산관련 유가증권, 부동산관련 대출 등으로 운용하고 그 收益을 投資者에게 배분하는 부동산 간접투자 會社(corporation), 信託(trust) 또는 組合(association)을 의미하며 때로는 그러한 不動産 間接投資商品을 지칭하기도 한다.

자산담보부증권(ABS:  Asset-Backed Securities), 주택저당증권(MBS:  Mortgage-Backed

Securities) 등

REITs는 자금모집방법, 투자대상, 자산관리형태, 환매가능성 여부 등에 따라 다음과 같이 분류할 수 있다.

<표1>	리츠의 종류

	종 류	내 용
자금모집 방법	회사형	투자자는 주식을 매입하여 회사의 경영에 참여하고, 회사의 채무에 대하여는 보유지분 만큼만 책임(유한책임)지며, 이익발생시 보유주식수에 따라 배당
	신탁형	투자자는 수익증권을 매입하고 경영에는 불참여
	조합형	공동투자조합(partnership syndications)형태로서 개별자산별로 자본을 조달하는 방식으로서, 자산의 소유주인 각 파트너에 대한 세금문제로 인하여 1980년대 중반 이후 대부분 회사형으로 전환
투자대상1)	지분형	투자자산의 75% 이상을 부동산 소유지분으로 구성하고, 수익은 이들로부터 나오는 임대료임
	모기지형	투자자산의 75% 이상을 부동산대출 및 유가증권 등에 운용하고, 수익은 이들로부터 나오는 이자나 배당임
	혼합형	지분형과 모기지형의 중간형태
투자자산 관리주체	자기관리형	투자한 부동산을 리츠회사가 직접 관리
	외부관리형	투자한 부동산을 전문관리회사에 위탁
환매가능성	개방형	리츠회사가 투자자의 환매요구에 언제든지 응하는 형태
	폐쇄형	투자자가 직접 리츠회사에 환매 요청을 할 수 없고, 주식시장에서 주식을 매각하여 투자자금 회수

주: 1) 현재 미국리츠협회(NAREIT)의 상장 리츠회사 분류기준

美國의 REITs는 제도도입 당시 신탁형과 조합형만 허용되었으나, 1976년 회사형리츠가 허용된 이후 1986년 리츠회사에 대한 법인세 면제조치를 계기로 크게 증가하여 현재는 회사형리츠가 거의 대부분을 차지하고 있다. 濠洲의 LPT는 ‘上場不動産投資信託證券’으로서 전형적인 신탁형리츠에 해당하고, 최근 도입된 日本의 J-REITs는 회사형과 신탁형이 모두 가능하다.

2. 資金 調達 및 運用

리츠는 株式發行, 受益證券 販賣 등으로 자금을 모집하는 것이 일반적이지만 債券을 발행하는 등 負債資金을 활용하기도 한다. 株式發行을 통한 지분 투자자 모집은 기업공개와 유상증자를 통하여 이루어지며, 지분은 대부분 증권거래소에 상장되어 거래된다. 負債資金은 회사채, MBS, CP 발행, 은행 차입 등을 통하여 조달한다.

우리나라의 경우 차입은 원칙적으로 금지된다.

리츠의 資金運用은 주로 부동산 및 관련상품에 대한 투자로 이루어지는데, 투자자에게 정기적으로 수익을 배당해야 하는 리츠의 성격상 안정적인 임대수익이 발생하는 부동산에 투자하는 것이 일반적이다. 投資對象은 사무용빌딩, 병원, 학원, 호텔, 임대용주택 등 대형건물이 주 대상이나 일정범위 내에서 개발사업도 가능하다. 또한 직접투자 외에 다른 리츠에 투자하거나 MBS 매입, 부동산 대출 등으로도 자금을 운용할 수 있다.

우리나라의 경우 개발사업은 상장후에만 가능하며, 사업규모도 자기자본의 30%내로 제한하고있다.

3. 리츠의 運營構造

不動産投資會社는 일반적으로 건설회사, 금융기관, 개발업자 등이 주도하여 설립하고 不動産投資信託은 신탁회사가 신탁상품을 기획하여 監督機關의 인가를 받음으로써 개설된다.

미국은 은행, 보험회사, 저축기관 등의 不動産投資信託 겸영을 금지하고 있다.(26 U.S.C. §856)

리츠는 기관투자자와 개인 등 投資者로부터 모집한 자금을 直接 또는 資産管理會社를 통하여 부동산에 투자하며, 자산운용과정에서 投資諮問會社, 信用評價會社 등의 자문을 받도록 의무화하고 있다.

<그림 1>	리츠의 운영구조

리  츠

(회사,신탁,조합)

투자자

감독기관

스폰서

자산관리회사

부동산관리/개발/처분/투자

부동산

투자자문회사

신용평가회사

부동산정보회사

자산보관회사

인․허가

관리감독

투자

주식/증권+배당

계약

지분출자 또는

자산관리

운용계약

관리,개발,처분

지분

출자

설립

투자

소유권

임대료

Ⅲ. 우리나라의 리츠制度 現況

-1. 導入經緯

외환위기 이후 대규모의 기업부도와 함께 초래된 부동산 가격의 급락과 부동산시장의 침체는 建設景氣를 침체시켰음은 물론 企業 및 金融構造調整에 상당한 장애요인으로 작용하게 되었다. 이에 정부는 不動産 去來 活性化 및 構造調整 促進을 위해 1998년 4월 신탁자산의 부동산투자를 허용(신탁형리츠)한 데 이어, ABS, MBS 등 부동산 유동화증권제도를 도입하였다. 그리고 2001년 7월에는 不動産投資會社(회사형리츠)제도를 도입하게 되었다.

資産擔保附證券(ABS)制度는 1998년 9월 16일 ｢資産流動化에 關한 法律｣의 제정으로 도입되어 1998년 12월 30일 최초로 ABS가 발행되었다. 그리고 住宅抵當證券(MBS)制度는 1999년 1월 29일 제정된 ｢住宅抵當債券流動化會社法｣이 동년 4월 29일 시행됨으로써 도입되어, 2000년 4월 7일 최초의 MBS가 발행되었다.

이처럼 우리나라의 리츠제도는 1998년 4월 不動産投資信託(신탁형리츠)이 허용되면서 도입된 것이라 할 수 있으나, 회사형리츠가 대부분인 미국의 영향으로 회사형리츠가 리츠인 것으로 狹義로 해석하여 ｢不動産投資會社法｣이 제정된 2001년 7월에 리츠제도가 도입된 것으로 보는 견해도 있다.

2-. 不動産投資信託(信託形리츠)

가. 制度導入

1998년 4월 信託業法 및 同 施行令 개정으로 수탁자산의 운용대상에 ‘不動産의 賣買 및 開發’이 포함됨으로써 신탁형리츠에 해당하는 不動産投資信託制度가 도입되었다. 그러나 당시에는 부동산 가격 급락 및 부동산시장의 극심한 침체, MBS 등 부동산관련 유가증권의 발행부진 등으로 동 제도가 시행되지 못하다가, 이후 금리의 하향안정, 부동산경기 회복 및 MBS, ABS 등 부동산관련 유가증권시장 형성 등의 영향으로 2000년 7월 19일 첫 不動産投資信託 상품이 인가되었다.

나. 主要內容

현재 不動産投資信託은 신탁업을 영위하는 은행이 수익증권 발행을 통하여 조달한 자금을 주로 부동산관련 대출로 운용하는 一種의 特定金錢信託으로 볼 수 있으며, 부동산의 매매․개발이나 부동산관련 유가증권투자 등이 이루어지지 않고 있다는 점에서 제한적인 리츠상품이라 할 수 있다.

認可, 監督 등 모든 제도는 신탁업법상의 金錢信託과 同一하며 수익증권의 환매성, 양도가능성, 자산운용 및 수익배당 등 具體的인 事項은 각 은행별로 고객과의 契約(約款)에 의하여 결정된다. 현재 대부분의 은행이 수익증권의 환매 및 양도를 인정하지 않고 있으나, 최근들어 일부은행이 수익증권의 양도를 허용하고 있다.

다. 運用 現況

2000년 7월 ‘국민은행1호’가 판매된 이후 2001년 12월말까지 국민은행, 하나은행, 조흥은행, 한빛은행, 한미은행, 외환은행, 산업은행 등 7개 은행이 총 39개의 상품(7,779억원)을 판매하였다. 資金運用은 ｢신탁업법시행령｣상 부동산 매입․개발도 가능하나 현재 거의 대부분의 상품이 부동산사업의 직접 수행보다는 아파트, 주상복합건물, 오피스텔 등 사업성이 있는 부동산 개발사업의 시행회사에 대한 貸出로 운용하고 있다.

다만, 국민은행의 경우 2001년 3월 판매한 국민은행5호는 환매조건부 매매 형식으로 아파트의 분양권을 할인 구입한 이후, 최근에 판매한 국민은행7～15호는 모두 자산유동화증권(ABS)에 투자함으로써 대출 이외의 방법으로 자산운용을 다양화하고 있다.

2001년 12월말 현재 신탁운용기간 만료로 청산 및 배당을 마친 4개 상품의 稅前配當收益率은 8.65%～12.31% 수준으로 정기예금에 비해 3～5%포인트 이상 높은 수익률을 시현하였다. 이처럼 초기 상품들이 저금리 기조하에서 상대적으로 고수익을 배당함에 따라 최근에 판매되는 부동산투자신탁상품은 대부분 발매당일 매진되는 등 인기가 급상승하고 있으며, 최근들어 외환은행, 산업은행도 부동산투자신탁상품 판매에 참여하는 등 시장이 확대되고 있다.

<표 2>	은행신탁의 부동산투자신탁 취급현황

(2001.12.31일 현재)

상 품	펀드모집금액	신탁기간	상품인가일	운용형태
국민은행1호	130억원	18개월	2000. 7.19	대 출
〃 2호	320억원	12개월	2000. 9. 1	대 출
〃 3호	300억원	18개월	2000. 9. 1	대 출
〃 4호	180억원	18개월	2000. 9. 1	대 출
〃 5호	400억원	18개월	2001. 3.12	분양권 매입
〃 6호	250억원	18개월	2001. 3.31	대 출
〃 7호	190억원	6개월	2001.10.30	유동화증권 투자
〃 8호	255억원	11개월	2001.10.30	유동화증권 투자
〃 9호	140억원	16개월	2001.10.30	유동화증권 투자
〃 10호	215억원	26개월	2001.10.30	유동화증권 투자
〃 11호	300억원	9개월	2001.11.22	유동화증권 투자
〃 12호	450억원	12개월	2001.11.22	유동화증권 투자
〃 13호	450억원	18개월	2001.11.22	유동화증권 투자
〃 14호	400억원	24개월	2001.11.22	유동화증권 투자
〃 15호	100억원	36개월	2001.11.22	유동화증권 투자
하나은행1호	90억원	12개월	2000. 9.22	대 출
〃 2호	70억원	12개월	2000.10.12	대 출
〃 3호	250억원	12,18,31개월	2001. 4.18	대 출
〃 4호	350억원	12,18,24개월	2001. 5.24	대 출
〃 5호	100억원	12개월	2001. 7.24	대 출
〃 6호	95억원	11개월	2001.10.24	대 출
조흥은행1호	650억원	12개월	2000. 9.28	대 출
〃 2호	300억원	12개월	2001. 6. 8	대 출
한빛은행1호	105억원	26개월	2001. 4.27	대 출
〃 2호	130억원	22개월	2001. 8.21	대 출
〃 3호	100억원	30개월	2001. 8.21	대 출
〃 4호	200억원	16개월	2001.10.17	대 출
〃 5호	400억원	23개월	2001.10.17	대 출
〃 6호	100억원	7개월	2001.10.22	대 출
〃 7호	100억원	13개월	2001.10.22	대 출
〃 8호	100억원	19개월	2001.10.22	대 출
〃 9호	100억원	25개월	2001.10.22	대 출
한미은행1호	22억원	13개월	2001. 5.31	대 출
〃 2호	22억원	19개월	2001. 5.31	대 출
〃 3호	57억원	25개월	2001. 5.31	대 출
〃 4호	100억원	14개월	2001. 6.29	대 출
외환은행1호	200억원	12,18,24,31개월	2001.12. 7	대 출
산업은행1호	35억원	12개월	2001.12.14	대 출
〃 2호	23억원	18개월	2001.12.14	대 출
합 계	7,779억원

는 신탁기간 만료로 배당후 청산된 상품

자료 : 금융감독원

3-. 不動産投資會社(會社形리츠)

가. 制度導入

2000년중 建設交通部는 부동산경기 및 건설경기 활성화를 위하여 不動産投資會社의 도입을, 財政經濟部는 구조조정을 촉진하기 위하여 부동산 뮤츄얼펀드의 도입을 각각 추진하였다. 이후 2001년 4월 7일 건설교통부의 ｢不動産投資會社法｣이 먼저 제정됨에 따라 재정경제부는 별도의 입법 대신 동법 시행일(7월 1일) 이전인 2001년 5월 24일 동 법을 개정하여 企業構造調整不動産投資會社(CR리츠) 설립과 관련한 6개의 조문을 추가하였다.

이 결과 ｢不動産投資會社法｣상 우리나라의 리츠회사는 일반리츠(不動産投資會社)와 CR리츠(企業構造調整不動産投資會社)로 구분되게 되었다.

나. 主要內容

(1) 會社의 形態 및 投資對象

一般리츠는 永續性이 있고 상근 임직원을 둘 수 있는 商法상의 實體會社이나, CR리츠는 存續期限이 정해진 뮤츄얼펀드 형태의 限時的인 서류상회사(paper com- pany)로서 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다.  일반리츠와 CR리츠 모두 증권거래소 上場 또는 코스닥 登錄이 가능하며, 상장요건을 갖춘 경우 上場을 의무화함으로써 투자자들의 유동성 확보를 도모하고 있다.

리츠회사는 總資産의 70%이상을 不動産에 투자하여야 하는데, 일반리츠는 투자대상 부동산에 제한이 없는 반면, CR리츠는 企業構造調整用 不動産에 한정된다. 一般리츠는 투자한 부동산을 리츠회사가 直接管理(자기관리형)하거나 전문관리회사에 委託(외부관리형)할 수 있는 반면, CR리츠는 반드시 전문관리회사에 위탁하여야 한다.

‘기업구조조정용 부동산’은 다음의 부동산을 의미한다.

‧ 기업부채상환 목적의 부동산

‧ 채권금융회사와의 재무구조개선약정에 의하여 매각하는 부동산

‧ 회사정리절차 및 화의계획에 따라 매각하는 부동산

‧ 기타 기업구조조정 지원을 위하여 금융감독위원회가 인정한 부동산

자산관리회사(AMC)는 최저자본금 70억원 이상, 자산운용전문인력 5인 이상을 갖추어 건설교통부장관의 인가를 받아 설립되며, 위탁받은 업무 이외의 다른 업무의 겸영이 금지된다.

(2) 設立 要件 등

소규모회사의 난립 방지를 위해 설립시 最低資本金을 500억원 이상으로 하고 建設交通部長官의 認可를 받도록 하였다. 그리고 少額投資 活性化를 위해 모집금액의 30%이상은 반드시 公募에 의하도록 하였으며, 特定人의 經營權 支配를 防止하기 위하여 주주 1인과 그 특별관계자의 리츠회사주식 소유한도를 발행주식 총수의 10%이하로 제한하였다. 또한, 투자자 보호를 위해 발기인은 설립시 자본금의 10%이상의 주식을 의무적으로 인수토록 하였으며 現物出資에 의한 설립을 제한하였다.

1인당 주식소유한도는 경영권 지배를 방지하기 위한 것이나, 기금 등의 리츠투자 활성화를 위하여 예외적으로 10% 이상의 지분소유를 대통령령에서 허용할 수 있도록 하고 있다. 이에따라 현재 대한지방행정공제회, 새마을금고연합회의 공제사업부문, 군인공제회, 대한교원공제회, 공공기금관리법인, 신용협동조합중앙회의 공제사업부문, 건설공제조합 등에 대하여 예외를 허용하고 있고, 간사회사나 발기인도 주식공모후 발생한 잔여주식을 인수한 경우에는 상장후 1년까지는 10%를 초과하여 소유할 수 있다.

다만, CR리츠의 경우 인가시 건설교통부장관은 금융감독위원장의 의견을 듣도록 하였고, 설립시 義務公募比率(30%)과 1人當 株式所有限度(10%) 적용을 배제하고 설립시 자본금의 30%까지 현물출자를 인정하는 등 설립요건을 완화하였다.

(3) 資金의 調達 및 運用

資金調達 및 運用의 專門性 및 透明性 확보를 위하여 資金은 一般公募增資로 조달토록 하고 借入은 원칙적으로 금지하고 있으며, 부동산, 현금, 유가증권은 資産保管會社에 의무적으로 위탁하고 자산운용관련 專門人力을 3인 이상 확보토록 의무화하고 있다. 다만, CR리츠는 자산의 직접관리가 허용되지 않고 자산운용을 반드시 전문인력 5인 이상을 갖춘 자산관리회사(AMC)에 위탁하여야 하므로 자산운용전문인력 3인 이상 확보 요건은 적용이 배제된다.

현재 신탁회사(신탁업겸영 금융기관 포함), 대한주택공사, 한국토지공사 및 한국자산관리공사가 자산보관회사로 정해져 있다.

資産運用은 不動産 取得․賃貸․開發․管理, 有價證券 賣買, 金融機關 預置 등으로 제한되며, 특히 開發事業은 상장후 자기자본의 30% 범위 내에서 별도의 인가를 받아야만 할 수 있도록 엄격히 제한하고 있다.

매 분기말 總資産의 70% 이상을 부동산으로, 90% 이상을 부동산 및 부동산관련 유가증권과 현금으로 보유하도록 의무화하고, 투기적 거래 방지를 위하여 취득 부동산은 분양 등을 제외하고는 원칙적으로 3년간 처분을 금지하고 裸垈地의 경우 원칙적으로 개발사업을 시행한 후에만 처분할 수 있도록 제한하고 있다. 다만, CR리츠는 총자산의 70% 이상을 구조조정부동산으로 보유하면 되며, 90% 이상 부동산관련 증권 또는 현금보유의무, 취득부동산 처분금지기간(3년) 및 나대지 처분 제한은 적용되지 않는다.

(4) 投資者保護 및 監督

投資者 保護를 위하여 리츠회사로 하여금 資金募集․運用의 透明性을 확보토록하고 投資利益의 대부분을 配當하도록 하는 한편 감독기관의 監督․檢査를 받도록 하고 있다.

資金募集․運用의 透明性을 확보하기 위하여 리츠회사는 매 결산기 및 분기별로 投資報告書를 작성․공시하여야 한다. 그리고 현물출자 및 개발사업투자시 부동산관련 專門機關의 評價를 반드시 받아야 하며, 年間投資利益의 90% 이상을 투자자에게 금전으로 배당하여야 한다. 다만, CR리츠의 경우 배당의무는 없으나 90%이상 배당할 경우 법인세 면제혜택을 부여하고 있다.

리츠회사에 대한 전반적인 認可 및 監督權은 建設交通部長官이 보유하고 있으며, 金融監督委員會는 CR리츠에 대하여만 ①인가시 의견제시, ②업무 및 재산에 대한 검사, ③자료제출요구 및 보고명령, ④위법․위규사실 발견시 건설교통부장관에 대한 영업정지 또는 징계 요구권 등을 보유한다.

(5) 稅制上의 特例

부동산의 인수 및 거래 활성화를 위하여 리츠회사의 부동산 취득, 등록, 매각시 부과되는 特別附加稅와 取得稅, 登錄稅를 50% 감면해주고 있다. 다만, CR리츠는 부동산 取得稅 및 登錄稅를 全額 면제하며 연간투자이익의 90% 이상을 배당하는 경우 法人稅도 면제된다. 한편, 정부는 임대주택 투자를 촉진하기 위하여 일반리츠도 賃貸住宅에 투자하는 경우에는 法人稅의 50%를 감면하고 있다.

이 밖에 제도 시행 초기 리츠회사 설립 활성화 및 투자 촉진을 위하여 대도시에 법인 설립시 등록세가 3배로 重課稅되는 것을 2003년까지 면제하고, 리츠投資者의 경우에도 2003년 12월 31일 이전에 출자하여 최초로 취득한 주식을 양도할 경우 株式讓渡差益課稅를 면제하고, 2003년 12월 31일 이전에 리츠회사로부터 지급받는 배당소득은 綜合所得에서 공제된다.

<표 3>	리츠회사 및 투자자에 대한 세제상 특례

		내 용	감면내역
			일반리츠	CR리츠
리츠 회사	특별부가세 감면	보유부동산 매각시 (현 15%)	50% 감면
	지방세 감면	부동산취득세(현 2%) 〃 등록세(현 3%)	50%감면	전액면제
		매년 투자액의 50% 손금산입 인정	○	×
	법인세 감면	연수익의 90%이상 배당시 법인세 과세표준에서 제외	임대주택투자분만 50%감면	○
		대도시에 법인설립시 등록세(0.4%)의 3배(1.2%) 중과세 면제	2003년까지 일반세율(0.4%) 적용
투자자	주식양도차익 비과세	2003.12.31 이전에 최초 출자주식 양도시 양도차익 비과세
	종합소득공제	2003.12.31 이전에 지급받는 배당소득은 종합과세 배제

(6) 一般리츠와 CR리츠의 比較

일반리츠는 투자대상 부동산에 제한이 없어 안정적인 수입을 낼 수 있는 優良不動産 確保가 용이한 반면 자산운용상 제약이 많고 세제상의 혜택이 상대적으로 적다.

반면, CR리츠는 구조조정을 촉진하기 위하여 도입된 제도로서 構造調整用 不動産에 70% 이상 투자하여야 하는 제약이 있는 반면 설립 및 자산운용상 제한이 상대적으로 적고 세제상으로도 보다 많은 혜택이 부여되어 있다. 따라서 구조조정용 부동산을 저가에 매입할 경우 고수익을 거둘 수 있지만, 한시적인 회사이므로 존속기간(통상 5년) 만료시의 부동산 경기에 따라 원금손실이 발생할 가능성도 있다.

<표 4>	일반리츠와 CR리츠 비교

		일 반 리 츠 (부동산투자회사)	C R 리 츠 (기업구조조정부동산투자회사)
회사의 형태		상법상 실체가 있는 영속적 주식회사	뮤츄얼펀드 형태의 한시적인 서류상회사 (정관에 존속기한1) 명시)
투 자 대 상		부동산 및 부동산관련 유가증권	구조조정용 부동산
자산관리방식		자기관리 또는 위탁관리	위탁관리 (자산관리회사에 위탁)
설립요건	최저자본금	500억원 이상	500억원 이상 (자산관리회사는 70억원 이상)
	주식분산 및 공모	1인당 주식소유한도 10%로 제한, 설립시 모집금액의 30% 이상 공모	제한없음
	현물출자	설립시는 현물출자 불가, 설립후에는 개발사업 인가후 가능	설립시 자본금 30% 이내 현물출자 허용
자산운용요건	자산요건	총자산의 70% 이상을 부동산으로 구성 총자산의 90% 이상을 부동산 및 관련 유가증권과 현금으로 구성	총자산의 70% 이상을 구조조정부동산에 투자
	배당요건	주주에게 매년 배당가능이익의 90% 이상 금전배당	제한없음, 다만, 법인세를 감면받기 위해서는 90%이상 배당 필요
	기타 제한	취득부동산 3년간 처분금지 나대지는 개발사업후에만 처분가능	제한없음
인가, 감독		건설교통부장관 인가 및 감독	건설교통부장관 인가, 감독 및 제재 금융감독위원회 검사, 자료요구 및 제재요청
세제상 특례		부동산 취득시 취득세, 등록세 50% 감면, 부동산 매각시 특별부가세 50% 감면, 연 투자액의 50% 손금산입 인정 등	부동산취득시 취득세, 등록세 전액면제, 부동산 매각시 특별부가세 50% 감면, 연수익 90% 이상 배당시 법인세 면제 등

주: 1) 존속기한에 대한 제한은 없으나 CR리츠가 구조조정을 위한 한시적 회사라는 특성상 대부분 5년 내외가 될 것으로 예상되며, 건설교통부도 10년을 넘지 않도록 지도할 방침

다. 推進 現況

2001년 12월말 현재 설립 운영되고 있는 리츠회사는 아직 없으며, 일반리츠 3개사와 CR리츠 1개사가 인가신청중이다. 이중 大韓航空(주)의 구조조정용 부동산을 매각후 재임대방식(Sales & Leaseback)으로 인수할 예정인 (주)교보-메리츠 퍼스트 기업구조조정부동산투자회사는 2002년 1월중 첫번째 리츠회사로 인가받아 설립될 것으로 보인다.

2001년 12월말까지 CR리츠와 일반리츠 설립을 추진중인 각 1개사가 일반공모를 실시한 결과, CR리츠 설립을 추진중인 (주)교보-메리츠 퍼스트 기업구조조정투자회사는 목표금액(362억원)을 성공적으로 모집하였으나, 일반리츠 설립을 추진중인 (주)에이팩리츠는 목표금액(350억원)의 17%수준인 60억원을 모집하는데 그쳐 회사설립에 차질이 예상된다.

한편, CR리츠의 자산운용을 담당할 資産管理會社는 한국토지신탁, KORAMCO, JW에셋 등 3개사가 인가를 받았고 2개사는 인가신청 중이며, 리츠회사 및 투자자에 대한 부동산 투자자문, 개발사업 기획․평가 등을 담당할 不動産投資諮問會社는 7개사가 등록을 마쳤다.

2001년 12월말 현재 등록된 부동산투자자문회사는 한국감정원, 글로벌감정평가법인, SAMS, 디지털태인, 키라에셋, R2Korea, 나라감정평가법인 등 7개사이다.

현재 리츠회사 설립을 추진하는 곳은 주로 대규모 구조조정 부동산 소유 기업, 부동산업계, 건설업계, 금융기관 등이며, 대부분 세제 및 자산운용상 혜택이 상대적으로 큰 CR리츠를 준비중인 것으로 나타났다. 一般企業은 소유 부동산의 유동화를 통한 자금조달 및 구조조정의 추진을 위하여 리츠회사의 설립을 추진하고 있고, 不動産業界는 부동산관련 공기업(한국토지공사 등) 및 외국의 부동산회사를 중심으로 주택, 사무용빌딩, 호텔, 병원, 학원 등 전문리츠사의 설립을 검토하고 있다. 建設會社는 향후 개발사업 수주를 위하여 리츠회사 지분참여를 추진하고, 金融機關은 보유부동산 유동화를 위하여 리츠회사 설립을 적극적으로 지원하고 있다.

<표 5>	리츠회사 및 자산관리회사 인가(신청) 현황

(2001.12.31일 현재)

(억원, %)

	상 호	자본금	주요주주 (지분율)	인가(신청)일자	설립목적
일반리츠	(주)에이팩리츠	500	-노성호 등 6인 : 113 (22.6) -기타 출자자 : 37 ( 7.4) -일 반 공 모 : 350 (70.0)	2001.10.11 인가신청	임대주택사업 위주
	(주)에스알리츠	500	-전용수 등 13인 : 76 (15.2) -일 반 공 모 : 424 (84.8)	2001.11.22 인가신청	호텔,상가 등 상업시설 위주
	(주)코리아리츠	500	-윤은식 등 8인 : 113 (26.8) -기타 출자자 : 74 (23.2) -일 반 공 모 : 250 (50.0)	2001.12.20 인가신청	근린생활시설,상업시설 위주
CR리츠	(주)교보-메리츠 퍼스트 기업구조조정부동산투자회사	840	-교 보 생 명 : 428 (50.9) -동 양 화 재 : 30 ( 3.6) -메리츠 증권 : 20 ( 2.4) -일 반 공 모 : 362 (43.1)	2001.10.20 인가신청	대한항공의 기업구조조정용 부동산 매입,운용,처분
자산관리회사 (CR리츠 준비중)	(주)한국토지신탁	1,800	-한국토지공사 : 1000 (55.6) -기타 출자자 : 800 (44.4)	2001. 9.28 인가	CR리츠 자산운용
	(주)KORAMCO	70	-산 업 은 행 : 20 (28.5) -한 빛 은 행 : 10 (14.3) -대 우 건 설 : 7 (10.0) -기 타 : 33 (47.2)	2001.11.16 인가	〃
	(주)JW에셋	70	-이 병 철 : 32 (45.7) -교 보 생 명 : 10 (14.3) -하 나 은 행 : 7 (10.0) -기 타 : 21 (30.0)	2001.11.16 인가	〃
	(주)생보부동산신탁	100	-교 보 생 명 : 50 (50.0) -삼 성 생 명 : 40 (40.0) -흥 국 생 명 : 10 (10.0)	2001. 8.31 인가신청	〃
	(주)Realty Advisors Korea	70	-美 Realty Advisors : 60 (85.7) -한 빛 은 행 : 10 (14.3)	2001. 9.13 인가신청	〃

자료 : 건설교통부

Ⅳ. 向後展望 및 補完對策

1-. 리츠市場 展望

低金利 基調가 지속되고 株式․債券市場 不安定이 계속될 경우 적당한 투자처를 찾기 어려운 市中의 短期浮動資金이 리츠로 몰릴 가능성이 있고, 외국의 예에서도 리츠는 安定性과 收益性 면에서 주식․채권과 차별성이 있는 것으로 나타나 연기금, 금융기관 등 機關投資者들의 資産運用 代案으로 부각될 가능성이 높다.

향후 1～2년내에 설립을 계획중인 不動産投資會社 규모는 대략 2～3조원 수준이 될 것으로 보이며, 이들은 대부분 자산운용과 세제상의 혜택이 큰 CR리츠 또는 주택임대사업 목적의 리츠를 설립할 것으로 예상된다. 한편, 2001년 10월 현재 금융기관, 자산관리공사, 예금보험공사 등에서 보유하고 있는 不實債權중 30조원 이상이 擔保附債權으로 추정되는데, 이중 상당부분이 CR리츠의 투자대상이 될 것으로 전망된다. 또한, 앞으로 저금리 기조가 정착되는 상황에서 주택 및 사무실 등 賃貸事業도 활성화될 것으로 보인다. 다만, 일반리츠의 경우 법인세 50% 감면혜택이 있는 임대주택리츠를 중심으로 추진될 것으로 보이나, CR리츠처럼 법인세가 완전 감면되지 않는 한 크게 활성화되기는 어려울 것으로 예상된다. 이와같은 상황을 종합적으로 감안하면 리츠시장은 中長期的으로 CR리츠를 중심으로 10～30조원 수준으로 확대될 것으로 전망된다.

2001년말 현재 이미 건설교통부에 인가를 신청한 교보-메리츠 퍼스트 CR리츠(840억원) 등 4개 회사 외에 한국토지신탁, 한화리츠, I&R코리아, 코리츠 등이 조만간 리츠회사 설립을 추진할 것으로 예상된다.

CR리츠는 통상 5년 내외인 존속기한이 만료되면 보유 부동산을 매각하여 청산하여야 하나 수천억원에 달하는 부동산을 일시에 매각하는 것이 쉽지는 않을 것이므로, 실제로는 대부분의 CR리츠가 존속기한 경과후 일반리츠로 전환하여 계속 유지될 것으로 예상된다. 이 경우 법인세 감면 혜택이 없는 일반리츠가 대거 등장하게 되므로, 향후 일반리츠에 대한 법인세 감면 요구가 강하게 제기될 것으로 보인다.

不動産投資信託은 현재 상당한 인기를 누리고 있으나, 이는 저금리 하에서 상대적으로 높은 대출금리(연15% 수준) 적용으로 10% 내외의 높은 배당을 시현한 데 따른 것이다. 앞으로도 이러한 고배당이 지속될 수 있을지는 의문이며, 향후 대출금리 하락과 함께 리츠회사 설립이 본격화되면 그 성장세가 다소 위축될 것으로 전망된다. 다만, 리츠회사가 아직 생소한 반면 은행은 공신력이 상대적으로 높고 일반인의 접근이 용이하므로 적정수익률 확보시 인기가 상당기간 지속될 가능성도 있다.

2-. 리츠制度의 豫想效果

가. 資本市場

리츠는 MBS, ABS 등 부동산관련 증권에 투자함으로써 不動産의 證券化를 촉진할 뿐 아니라, 투자자의 입장에서는 리츠주식(또는 부동산 소유지분)을 시장에서 매매하여 언제든지 現金化가 가능하다는 점에서 부동산시장과 자본시장을 연결해주는 不動産 流動化 制度의 완결된 형태로 볼 수 있다.

리츠는 資本市場에서 投資者를 모집하는 상품이므로 자본시장의 旣存 投資對象을 驅逐하는 효과도 발생할 수 있으나 不動産投資라는 리츠의 특성을 고려할 때 새로운 투자자를 자본시장으로 誘引하는 효과가 보다 클 것으로 예상되며 동 제도가 활성화 될 경우 資本市場의 規模 擴大 및 重層化에 기여할 것으로 예상된다.

한편, 리츠는 危險․收益構造 면에서 株式과 債券의 中間形態의 새로운 금융상품이고, 미국의 운용경험상 수익률 면에서도 주식․채권과의 상관관계가 낮은 것으로 나타나 새로운 투자 포트폴리오 형성에 적합하다. 또한, 리츠투자자의 수익은 기본적으로 배당을 통하여 실현되므로, 기존 주식의 시세차익 위주의 투자와는 달리 配當爲主의 投資機會를 제공함으로써 利子所得生活者, 年金生活者 등 안정적인 수입이 필요한 투자자에게 적정 수입을 보장하는 자산운용 대안이 될 수 있다.

리츠는 안정된 현금흐름이 있는 부동산에 투자하고 그 수익을 대부분(90% 이상) 투자자에게 배당하므로 투자수익이 채권투자와 유사하게 안정적인 반면, 발생 수익을 대부분 배당하기 때문에 성장가능성에 한계가 있으므로 일반주식에서와 같은 가격의 급변동 및 시세차익에 의한 고수익을 기대하기는 어려울 것으로 예상된다.

나. 不動産市場

리츠제도의 발달은 不動産市場에 많은 變化를 가져올 것으로 예상되는데, 그중 주요한 것을 들면 다음과 같다.

첫째, 不動産市場 先進化 및 關聯서비스업 發達을 촉진할 것으로 예상된다. 리츠회사의 資産運用情報는 公示制度에 의하여 매분기 시장에 공개되므로 부동산 관리․운용의 투명성이 제고될 것이다. 또한, 부동산의 개발, 취득, 임대, 유지 등이 부동산 전문가를 활용한 철저한 사업성 분석을 통하여 수행되므로 不動産 管理 運用의 透明性 및 專門性이 제고되어 不動産市場의 先進化에 기여하게 될 것이다. 또한, 부동산의 증권화, 리츠의 기업공개 등과 관련하여 부동산에 대한 가치평가업, 신용평가업이나 투자자 및 리츠사업자를 위한 부동산정보업, 부동산 투자자문업 등 부동산관련 서비스업의 발달에도 기여할 것으로 전망된다.

둘째, 不動産 投資 및 金融行態가 多樣化될 것으로 예상된다. 리츠지분 매매에 의한 부동산 소유의 유동화로 부동산의 개념이 변화함은 물론 자본이득이 아닌 運用收益 中心의 不動産 投資 活性化에 기여하게 될 것이다. 한편, 과거에는 부동산 신축 및 구입자금 등 부동산금융을 선분양 및 기성고 수입, 은행차입 등 부채형태의 間接金融 위주로 조달하였으나, 리츠는 주식 또는 수익증권을 발행하여 資本市場에서 直接金融으로 자금을 조달하는 방식으로서 부동산금융의 형태를 다양화하는 효과도 예상된다.

셋째, 不動産 投資機會 擴充 및 去來 活性化가 기대된다. 리츠제도 도입으로 투자자금이 적은 個人도 대형 부동산의 소유지분을 취득하고 그에 따른 임대수익을 배당받을 수 있게 되는 등 부동산 투자기회가 대폭 확충될 것이다. 또한, 리츠제도를 활용할 경우 巨額의 投資資金 調達이 용이해짐으로써 대규모 부동산에 대한 프로젝트파이낸싱, 매각후 재임대(Sales & Leaseback) 등의 활성화에 기여할 것으로 생각된다.

넷째, 리츠제도는 資産디플레이션을 緩和하는 역할을 수행할 수 있다. 부동산 가격의 과도한 하락은 리츠회사에게는 優良不動産의 低價買受 機會가 되므로 자산디플레이션 발생시 리츠가 활성화되어 부동산에 대한 수요가 창출되는 등 리츠제도는 자산디플레이션에 대하여 어느 정도의 완충작용을 할 수 있다. 실제로 미국과 호주 등의 경우를 보면 리츠제도는 대체적으로 金融 및 企業構造調整을 겪으면서 크게 활성화 된 것으로 나타났다.

다. 政府政策遂行 環境

리츠회사의 資産運用 및 收益配當 내역은 공시제도에 의하여 공개되므로 그동안 과세가 어려웠던 不動産關聯 收益에 대한 稅源捕捉이 용이해지고 중장기적으로는 稅收增大 효과가 기대된다. 한편, 대규모 임대주택전문리츠가 활성화되면 정부는 財政負擔 없이 賃貸住宅 供給을 확대할 수 있으며, 수요자도 리츠회사와 거래할 경우 주택임차시 안정성이 높아지고 거래가 편리해질 것으로 예상된다. 다만, 리츠회사가 보유하는 주택은 주로 월세로 운용될 것으로 예상되므로, 專貰市場을 萎縮시키는 효과가 나타날 수도 있다.

3-. 問題點 및 補完方向

가. 리츠會社에 대한 金融監督 强化

리츠는 多數의 投資者로부터 자금을 모집․운용하는 金融商品의 성격도 갖고 있으므로, 投資者保護를 위하여 金融監督機關의 監督을 强化할 필요가 있다.

현재 리츠회사에 대한 一般的 監督權은 建設交通部長官이 보유하고 있으며, 金融監督委員會는 CR리츠에 대해서만 인가시 의견제시, 검사, 징계요구 등 감독권을 일부 보유하고 있고 일반리츠에 대해서는 감독권을 전혀 가지고 있지 않다. 이는 리츠제도 도입시 부동산 및 건설경기 활성화에 초점이 두어짐에 따라 금융상품으로서의 고려가 부족했던 데서 기인한 것으로 보이지만, 투자자보호를 위해서는 一般리츠에 대해서도 金融監督委員會에 監督權을 부여하여야 할 것이다. 아울러 建設交通部도 전문인력을 확충하여 리츠회사에 대한 常時監視, 經營健全性 監督 등 투자자보호체계를 강화하여야 할 것이다.

주요국의 리츠 감독기관을 보면 美國은 증권거래위원회(SEC), 주정부, 증권거래소, 日本은 금융청, 증권거래소, 濠洲는 증권투자위원회, 증권거래소 등으로 대부분 금융감독기구에서 감독을 담당하고 있다.

나. 不動産投資信託制度 整備

不動産 間接投資商品으로서 리츠회사와 크게 다를 바 없는 부동산투자신탁을 활성화하고 투자자를 보호하기 위해서는 관련제도를 정비할 필요가 있다.

우선, 投資者의 流動性 提高를 위한 제도가 마련되어야 할 것이다. 현재 不動産投資信託 受益證券은 還買가 불가능하고 讓渡도 각 은행이 자율적으로 결정토록 되어 있어 투자자의 유동성 확보가 곤란하므로 동 제도 활성화에 장애 요인으로 작용하고 있다.

참고로 증권투자신탁의 경우 ｢증권투자신탁업법｣에서 원칙적으로 수익증권의 환매를 보장하도록 하고 있고 환매를 청구할 수 없는 수익증권의 발행도 가능하나, 이 경우 거래소 상장을 의무화하여 투자자에게 환금성을 제공토록 규정하고 있다(증권투자신탁업법 제8조).

한편, 현행 ｢신탁업법시행령｣은 受託資産을 不動産의 賣買․開發에 운용할 수 있도록 하고 있으므로, 이와 관련하여 투자자보호장치 및 세제 정비가 필요한 것으로 생각된다. 현재는 은행이 수탁자산을 부동산관련 대출로만 주로 운영하고 있어 별 문제가 없으나, 향후 ‘不動産의 賣買․開發’에도 운용하게될 경우 상당한 投資危險이 발생할 것으로 예상된다. 따라서 不動産投資信託이 수탁자산을 부동산의 매매․개발로 운용하는 경우에 대비하여 리츠회사에 준하는 수준으로 개발사업규제, 자산운용현황 공시, 부동산전문가 확보 등 投資者保護裝置를 마련하고 필요시 부동산투자 관련 稅制惠澤도 부여하는 방향으로 관련 제도를 정비하여야 할 것이다.

(참고 1)	리츠와 유사 부동산 유동화제도 비교

ABS와 MBS는 부동산 등 資産의 流動化를 위한 증권인 데 반해, 리츠(회사형, 신탁형)는 不動産에 間接投資하는 회사이자 상품이라는 점에서 차이가 있다.

	리츠회사 (회사형리츠)	부동산투자신탁 (신탁형리츠)	ABS1)	MBS2)
근 거 법	부동산투자회사법	신탁업법	자산유동화에 관한 법률	주택저당채권 유동화회사법
도입시기	2001년 7월	1998년 4월	1998년 9월	1999년 1월
주무부서	건설교통부	재정경제부, 금융감독위원회	재정경제부, 금융감독위원회	건설교통부, 금융감독위원회
회사형태	일반리츠는 실체회사, CR리츠는 서류상회사	-	SPC는 서류상회사 (1개의 SPC가 1건의 ABS 발행)	-
투자대상	부동산, 부동산관련 증권 등		부동산대출채권 등	주택저당채권
자금조달	주식발행	수익증권발행	채권발행
상 장	의무화	-	-	-
이익환원	배 당	이자지급
존속기간	일반리츠 : 무제한 CR리츠 : 한시적	5년 이내	채권존속기간	무제한
자산운용	자체관리,위탁	자체관리	자산관리전문 회사에 위탁	한국주택저당채권유동화주식회사

주: 1) ABS(Asset Backed Securities: 자산담보부증권 또는 자산유동화증권)는 유동성이 없는 자산(부동산 등)을 자산 소유자로부터 분리하여 특수목적회사(SPC)에 양도하고, 그 자산을 담보로 SPC가 발행하는 증권이며, 우리나라는 구조조정 촉진을 위하여 도입하여 부실대출채권, 리스채권 등을 기초로 발행하고 있으며 2001년 6월말 현재 273개의 유동화전문회사(SPC)가 등록되어 총 273건 78조원의 ABS 발행

2) MBS(Mortgage Backed Securities: 주택저당증권)는 ABS의 일종이나 특히 주택채권의 유동화를 위한 것으로서 주택대출채권을 기초로 발행하며, 2001년 12월 현재 1개의 유동화전문회사(한국주택저당채권유동화주식회사(KOMOCO))가 설립 운영중이며 약 2조원의 MBS가 발행

(참고 2)	CR리츠와 유사 구조조정회사 비교

기업구조조정을 위하여 최근 도입된 제도중 CRF, CRC, CRV는 주로 不實企業引受, 채권발행 등을 주 업무로 하는 데 반해, CR리츠는 不動産을 引受․管理하는 점에서 차이가 있다.

	기업구조조정 부동산투자회사 ( C R 리츠 )	기업구조조정 증권투자회사 ( C R F )	기업구조조정 전문회사 ( C R C )	기업구조조정 투자회사 ( C R V )
근 거 법	부동산투자회사법	증권투자회사법	산업발전법	기업구조조정투자회사법
도입시기	2001년 7월	1998년 9월	1999년 2월	2000년 10월
주무부서	건설교통부	재정경제부, 금융감독위원회	산업자원부	재정경제부, 금융감독위원회
조직형태	서류상회사	서류상회사	상법상의 실체회사	서류상회사
최저자본금	500억원	4억원	30억원	5억원
자금조달	자본금(원칙적 차입금지)	자본금(원칙적 차입금지)	자본금, 회사채 발행	자본금, 회사채 발행
자산운용	전문 AMC에 위탁	전문 AMC에 위탁	자체관리 가능	전문 AMC에 위탁
투자대상	구조조정용 부동산	회생가능한 비계열 기업	부실기업, 구조조정 필요기업	약정 체결기업
투자자금 환 금 성	원칙적 환매금지, 거래소 상장의무	원칙적 환매인정, 다만, 환매를 인정하지 않는 경우 상장의무	상법상 일반회사와 동일 (특별한 환금성 보호는 없음)	약정체결기업에 대한 채권을 출자하여 설립되며, 일반공모설립 불허 (특별한 환금성 보호는 없음)
주요업무	-구조조정 부동산 투자 (매매, 임대, 개발, 관리)	-신규발행증권 인수 -경영자문	-구조조정대상기업 인수,정상화, 매각 -부실채권 매입 -ABS발행 등	-약정체결기업 유가증권 및 자산 매매 -자금차입 및 지원 -ABS발행
법상특례	-부동산 취득, 등록, 매각시 세제 혜택 -법인세 혜택 -투자자 양도차익, 배당소득 비과세	-일반증권투자의 자산운용 제한(동일종목 10%, 동일회사 10%) 적용 배제 -투자자에 대한 주식양도차익 비과세	-지주회사관련 특례 -회사채발행한도 우대 (순자산의4배⇒10배로) -투자자에 대한 주식양도차익 비과세	-지주회사관련 특례 -회사채발행한도 우대 (순자산의4배⇒10배로) -투자자에 대한 배당소득세 면제
설립현황 (2001.12 현재)	-	7개 펀드 등록	92개사 등록	2개 회사 등록

주:  CRF = Corporate Restructuring Fund

CRC = Corporate Restructuring Company

CRV = Corporate Restructuring Vehicle

AMC = Asset Management Company (자산관리회사)

(참고 3)	리츠회사와 부동산신탁회사 비교

부동산신탁회사는 위탁자로부터 不動産을 위탁받아 개발․관리하는 회사이나, 리츠회사는 투자자로부터 資金을 모집하여 부동산에 투자하는 회사라는 점에서 차이가 있다.

	리츠회사	부동산신탁회사
근 거 법	부동산투자회사법	신탁업법
도입시기	2001년 7월	1991년 2월
주무부서	건설교통부	재정경제부, 금융감독위원회
기본구조	투자자로부터 자금을 모집하여 부동산에 투자하고 그 수익을 배당	위탁자로부터 부동산을 위탁받아 자체신용으로 사업비를 조달하여 부동산을 개발․관리하여 발생한 수익을 교부
자금조달	-주식발행 (원칙적 차입금지) -자본형태로 자금을 조달하므로 자금조달 및 재무구조가 안정적	-부동산신탁사 명의로 차입 -부채형태로 자금을 조달하므로 프로젝트가 많을수록 부채 증가
자산운용	-부동산 보유 및 임대 위주, 개발사업은 자기자본의 30%범위내 -차입이 원칙적으로 금지되므로 자금의 만기불일치 위험 적음	-개발사업 위주 -자금 차입으로 레버리지 위주의 사업을 영위함에 따라 유동성 위험 상존
설립현황 (2001.12말 현재)	-	6개사 (한국부동산신탁, 코레트신탁, 한국토지신탁, 주은부동산신탁, 대한토지신탁, 생보부동산신탁)

< 參 考 文 獻 >

문윤태, ｢알기쉬운 리츠 투자가이드｣, 굳인포메이션, 2001.6

박원석, ｢REITs 제도의 도입과 시사점｣, 삼성경제연구소, 2001.7

박원석․박용규, ｢REITs 도입의 영향과 정책과제｣, 삼성경제연구소, 2000.4

한국토지신탁, ｢부동산을 움직이는 REITs｣, 부연사, 2000.6

고성수, “부실채권정리시장의 활성화 방안”, 한국금융연구원, 2001.6

김성식, “한국형 리츠 활성화 될 것인가”, ｢LG주간경제｣ 2001.6

김영곤, “REITs의 도입효과와 시장변화”, ｢월간국토｣ 2001년 8월호

엄기현, “개발형 REITs 수행 Process에 관한 연구”, ｢토지연구｣ 제11권 제3호

윤희섭, “REITs 시장 동향 및 전망”, 하나경제연구소, 2001.9

금융감독원, “외국의 리츠제도 현황 및 시사점”, ｢금융감독정보｣ 2001년 9월

한국토지공사, “외국의 부동산 증권화 제도와 사례”, ｢토지연구｣ 제11권 제3호, 2000.9

건설교통부, REITs제도 설명자료 등 (http://www.moct.go.kr)

한국부동산신탁, 부동산신탁업무 소개 (http://www.hret.co.kr)

Rechard T. Garrigan / John F.C. Parsons, ｢REITs, 부동산투자신탁｣, 부동산투자회사연구회譯, 부연사, 2001.1

Michael R. Grupe, "Investing  in  Real  Estate  Investment  Trusts", American Association  of Individual Investors Journal, Nov. 2000

Tony M. Edward, "REITs Modernized", National  Associationn of Real  Estate Investment  Trusts, Dec. 1999

NAREIT, "The REIT Story" (http://www.nareit.org)

, "Frequently Asked Questions About REITs"

, "REITs' Low Correlation to Other Stocks and Bonds is Key Factor For Portfolio Diversification", May 2001

U.S. House of Representatives, U.S.Code  (http://uscode.house.gov/usc.htm)

Cornell University, U.S.Code  (http://www4.law.cornell.edu/uscode)